发表时间：2014年08月26日 来源：云估价全国成员
内容组织：云估价全国成员
监制单位：深圳房讯通信息技术有限公司
发布日期：2014-8-26
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又是一周过去了，各地“救市”政策不断，但是实际成效究竟如何？您所在城市过去一周有什么大事发生？快随小k一起围观吧！
南宁
（政策）楼市新政影响效果有限 住宅成交量仍明显下跌
By 朱思谕/广西华正评估
自从南宁楼市新政——北部湾5市居民参照南宁居民政策在南宁购房的政策出台，就被业内看做打响松绑限购救市的第一枪。不过据观察，该政策对楼市影响十分有限，南宁楼市自6月伊始新建商品住宅成交量已出现明显下跌，7月的开盘数量更是骤减至只有5个项目开盘推售，其余近12个项目则“爽约”。
估价师观点：官方对该政策表示仅是北部湾一体化的说词，且单一政策的改变无法逆转市场供需状况，也不足以影响市场预期，市场矛盾是需要时间来消化的。故而虽有利于需求的进一步释放，但效果有限。
（政策）南宁出新规，限价房可变商品房
By 朱思谕/广西华正评估
南宁市住房保障和房产管理局为规范规定期限内未销售完毕的限价房转化为商品房程序，《南宁市限价普通商品住房转化为商品住房管理规定》于8月18日正式出台实施，明确了申请限价普通商品住房转化为商品住房的工作程序，进一步规范了限价普通商品住房剩余房源的管理。
估价师观点：虽然限价房利润比商品房利润低，但因销售渠道稳定，市场风险小，住房管理规定的颁布又提升利润空间，故而其将能在一定程度上促成一些限价房项目地块的成交。
无锡
（政策）首套房贷利率松动，折扣再现
By 王继雄/无锡东信评估
今年以来一直纹丝不动的住房商业贷款利率近日出现了一丝松动迹象。据了解，无锡虽然首套房贷利率并未出现大范围优惠，但与此前银行房贷利率优惠取消甚至上浮的情况相比，个别银行已再次出现折扣优惠。
估价师观点：贷利率松动是房地产市场转向企稳的信号，虽然首套房贷目前并未出现大规模的松动状况，但个别大银行的“松口”给房地产市场注入了正向预期。交通银行目前首套房贷利率最低可以打95折，中国银行二手房贷款利率也出现松动，原本房贷利率上浮5%现已恢复基准，且对二手房的贷款条件审核也比之前宽松。
（市场）地铁来了，房租涨了
By 王继雄/无锡东信评估
今年7月1日，无锡地铁1号线正式运营，近两个月时间，地铁效应呈现凹抛物线。目前来看，地铁对新城的影响十分明显。随着地铁开通，惠山新城的出行方便了许多，这让当地的租房生意跟着好了起来。太湖新城与市中心的距离也拉近了很多，地铁对沿线房的租赁量和金额的带动作用越来越明显。
估价师观点：系统显示，地铁沿线房屋的租金平均涨幅大概在5—10%，租金涨幅领跑全市。比如位于太湖新城的尚锦城，临近地铁1号线塘铁桥站，去年年底一套90平米的二房租金约1500—1600元/月，而目前上涨到1800元/月。惠山新城对“地铁效应”理想城市花园，一套90平米的二房租金之前约为1300元/月，地铁开通后基本达到1600—1800元/月，涨幅更大。（数据来源：云估价CAS自动估价系统）
杭州
（市场）成交虽回暖 但不必担心房价上涨
By POT/浙江众诚评估
8月23日尽管是星期六，然而非常值得注意的是，杭州全市共成交了443套商品房，创下了自7月29日限购松绑以来的最高成交记录。其中主城区成交181套，也有了非常大幅的增长。杭州限购政策松绑以来，在成交方面有逐步回暖的明显趋势，这说明相对低迷的市场信心已经得到了一定的恢复和提振，也说明杭州房地产市场本身存在非常好的基础，潜在着非常坚实的购买需求。
估价师观点：市场有其自身的规律，决定房价的归根到底是供求关系，而不是政策的变化。就目前杭州楼市的情况而言，从相对较大的库存压力、限制贷款政策短时间没有大幅调整的可能以及未来人口结构的变化等角度来说，都不具备促使供求关系发生逆转的基础。也就是说，在未来很长一段时间内，杭州楼市依然会是买方市场。限制性政策的逐步退出，会催生部分合理的购房需求，但不至于带动投资投机性行为。
（市场）浙江商品房销售降幅“双收窄”
By POT/浙江众诚评估
浙江省统计局日前公布的监测结果称，1－7月全省商品房销售面积2047万平方米，同比下降21%，降幅比上半年收窄1.6个百分点。其中，住宅销售面积下降22.1%。同期，商品房销售额2131亿元，同比下降27.1%，降幅比上半年收窄0.4个百分点。其中，住宅销售额下降27.4%。
估价师观点：今年前七月，浙江省商品房的销售面积、销售额降幅呈现出“双收窄”态势。
郑州
（金融）房贷仍未松动
By 谭韫浩/河南正源评估
郑州限购取消已过一周。就价格而言，大部分楼盘没有实质性涨价，但一些楼盘有小幅涨价。就购房者关心的房贷问题，上半年，个贷利率普遍上涨20%甚至30%。近期，通过联系各大银行发现，限购取消暂未影响房贷，各大银行首套房房贷利率仍普遍上浮20%。
估价师观点：限购取消只是把购房者目光重新拉回到了郑州，但对楼市成交并未有较大影响，而真正影响楼市成交的是房贷持续收紧。而就数据来看，限贷政策近期内不会松动。
（市场）取消限购二手房市场回暖
By 谭韫浩/河南正源评估
郑州限购取消已过一周。由周监测数据来看8月份第2周二手房交易情况为，郑州市二手房成交面积6.55万平方米，均价为6905元/平米，总成交额4.37亿元。其中中心城区二手房成交面积5.80万平方米，均价6665元/平方米。而均价最高的仍为郑东新区达到10715元/平方米。
估价师观点：据监测数据来看，郑州市限购政策的取消刺激了郑州市二手房交易市场，使市场更加活跃，交易量以及成交价都有所提升，二手房市场已呈现了上涨的态势。预计，下半年会迎来二手房交易市场的“小高潮”。
潍坊
（规划）四年完成老旧小区改造
By 张明宝/山东金庆评估
根据规划，我市四年计划改造219个棚户区项目、84470户。加快城市老旧小区和棚户区改造提升，规定时间完成中心城区和县市城区老旧小区改造工作，有序推进城中村改造，将城郊村纳入城市组团规划，将符合条件的农业转移人口纳入城镇住房保障和公积金制度覆盖范围。
估价师观点：数据显示，符合改造条件的小区主要集中分布在奎文区。而奎文区依托其完善的基础设施建设，发达的交通条件和优越的地理位置以5040元每平的价格居于全市房价之首。小编预测，奎文区老旧小区改造完成后随着生活环境以及交通环境的改善该区房价还将会有一定的涨幅。
（市场）七月份潍坊市土地成交遇冷
By 张明宝/山东金庆评估
小编从潍坊市国土资源交易网了解到七月份潍坊市区共成交土地27宗，环比6月份39宗下降30.77%。住宅用途土地基本持平，土地成交活跃区域主要集中在滨海和高新。
估价师观点：数据显示高新以及滨海两区现共有楼盘约289个占潍坊市区总楼盘的16.83%。政府的大力扶持和广阔的发展前景，将进一步带活这两区域的发展，也直接提高了房企拿地的积极性。因此，基础设施不太完善，发展不太成熟的高新以及滨海两区将会是未来房地产交易主战场。
兰州
（市场）7月兰州商品住宅库存为521万平方米
By 金立强/兰州中瑞评估
上海易居发布7月份35个大中城市库存量数据，兰州在今年7月份的商品住宅库存为521万平方米，环比下跌了3%。不过库存去化周期反而上升了，为26.8个月，比6月份足足增加了6个月。
估价师观点：2014年上半年兰州市房企投资和新开工的热情在减弱，这将影响明年的新增供应量。同时，兰州市政府的救市政策并未跟进和出台，市场上仍然存在着普遍的看跌预期，所以，兰州市的库存和去周期化还将继续攀升一段时间。
（规划）兰州西客站的即将建成和西津西路下立交工程的启动
By 金立强/兰州中瑞评估
沿着西津西路与武威路十字一路向西，经过兰石厂就到达了今年底即将建成投入使用的兰州西客站，这里现在已是数条公交线路的途经点，未来也将是高铁、城际铁路汇合的新节点，更将是兰州轨道交通1号线、2号线的交汇点之一。
估价师观点：预测兰州西客站建成尤其是西津西路下立交工程及其配套工程建成后，柳家营什字以西的西津西路两侧的房价会有明显上涨。云估价CAS系统数据显示，七里河区二手房均价8088元/平米左右，而兰州市中心区域最高房价已经超过15000元/平米。
石家庄
（楼盘）优质楼盘销售势头依然强劲
By 马永红/河北嘉泽评估
8月23日，保利花园D区住宅加推房源，在加推现场人气火爆，该项目自入驻石家庄以来，已经创下了9开9罄的辉煌战绩。
估价师观点：保利花园是由央企保利地产开发的百万平米高品质大盘，亦是保利地产在石家庄的开山之作。东临建华大街，西临体育大街，交通便捷，配建两所国际双语幼儿园、一所小学、一家高档体育会所，是一个集居住、商业、餐饮、休闲、娱乐、文化、教育为一体的大型综合性多功能宜居社区。广大购房者认可央企品质，改善型需求旺盛。
（政策）小升初新政 或将助推学区房上涨
By 马永红/河北嘉泽评估
自6月12日，石家庄市教育局下发《关于做好2014年义务教育阶段招生工作的通知》，明确要求各公办义务教育阶段学校要保证招生范围内符合条件的适龄儿童、少年100%免试就近入学，招生范围（片区）划定的就近入学学生比例不得低于90%。今年这个开学季对小升初的学生和家长来说，跨片区“择校”的大门几乎关闭。
估价师观点：学区房作为房地产市场的衍生品，也是现行教育体制下的一个独特的现象，为使孩子不输在教育的起跑线上，很多家长会不惜花费重金购置属于教育质量好的中小学学区的房产。但学校的划片范围几乎年年调整，关于住处与户籍方面认定的规定也总有变化，可谓“年年小升初，年年政策变”，新政是否推涨学区房价尚待后续观测。
合肥
By 倪虹菲/安徽中信评估
省住建厅通知，9月1日起，全省各地都应将住房公积金业务关联部门进驻政务服务中心或者住房公积金服务大厅，实行业务咨询、受理、办理及房屋抵押登记等“一站式”服务。市民申请办理业务，自受理申请到放款，原则上不得超过15个工作日。同时，住房公积金缴存职工在省内异地购买住房，可以选择向住房公积金缴存地或房屋所在地申请住房公积金贷款。
估价师观点：此次公积金贷款政策的调整，在一定程度上刺激了楼市。自8月2日限购的放开，外地人来合肥买房还是受到限贷政策的影响（外地人在合肥贷款买房须提供一年以上纳税证明或社保证明），此次异地公贷的放松在一定程度上也是限贷政策的放松。
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