发表时间：2014年09月09日 来源：云估价全国成员
内容组织：云估价全国成员
监制单位：深圳房讯通信息技术有限公司
发布日期：2014-9-9
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中秋小长假眨眼就没了，读者大大的心是否已经回来了呢？小编了解到最近各地土地市场似乎比较冷清，到底情况如何？随小编一起总结一下吧~~
【市场动态】
潍坊
8月土地市场交易惨淡
By 张明宝/山东金庆评估
最新数据显示，8月份潍坊市区共成交土地20宗，环比7月份27宗下跌25.93%。其中，住宅用地仅成交3例占成交总数15%；大部分为工业用地和 商住用地。成交总面积1565856平方米，环比7月份1400071平方米上涨11.84%。而交易主要集中在寒亭、高新、滨海三区。
估价师观点：在新房市场低迷不振，银行信贷收紧的环境条件下。开发商资金链紧张，资金回笼速度放缓，拿地意愿也随之降低，因此土地价格相对便宜的寒亭、滨海以及高新三区成了交易主要集中点。
郑州
8月第4周商品房销售量价双升
By 谭韫浩/河南正源评估
本周市区商品房销售面积为26.06万平方米，环比上周增加7.4万平方米，其中住宅销售面积19.05万平方米，非住宅销售面积6.73万平方米。中心城区商品房销售面积为17.55万平方米，环比上周增加6.51万平方米；销售均价8940元/平方米，环比上周上升397元/平方米，郑东新区商品房销售面积为4.25万平方米，环比上周增加1.18万平方米，销售均价12547元/平方米，环比上周下降1756元/平方米。
估价师观点：监测数据表明，8月份第4周的商品房销售面积较上周有明显上升。纵观8月份四周，商品房销售面积处于波动上升状态，商品房市场区域活跃。活跃原因与开发商以价促量有关系，商品住宅本月四周基本以V字型呈现，降幅并不明显，最后一周反而大幅增长，拉升全月平均价，而非住宅商品房则明显一路下滑，价格疲软，没有反弹。
8月第4周二手房市场趋冷 郑东新区尤其明显
By 谭韫浩/河南正源评估
8月第四周市区二手住房成交面积7.22万平方米，环比上周下降0.15万平方米，均价为6985元/平米，环比上周下降220元/平米。其中中心城区二手房成交面积6.47万平方米，均价6740元/平方米，环比上周上升43元/平方米；郑东新区二手房成交面积0.50万平方米，环比上周下降0.20万平方米，均价11175元/平方米，环比上周下降869元/平方米。
估价师观点：监测数据表明，全市二手房市场中市区板块量价继续上扬，交易面积已及交易价格都在持续走高，但增幅放慢；郑东新区则相反，不但成交面积下降，成交均价也在下降，该区域市场走冷趋势明显。原因为：核心区房屋慢慢达到10年左右的房龄，价格坚挺，造成有价无市，而现交易区域向边缘发展，结合来看，边缘区域交易量大且价格不高。
南宁
8月土地市场遇冷 房企拿地意愿减弱
By 朱思谕/广西华正评估
8月份南宁国有建设用地共出让12宗地块，土地成交面积为659280.54平方米（折合988.921亩），成交总金额96130.722万元（约9.61亿元）。工业性用地成功出让9宗地块；经营性用地成功出让3宗地块，其均以挂牌、底价成交。经营性用地成交宗数环比下跌50%，成交总额环比下跌38.18%，成交面积环比下跌63.90%。
估价师观点：南宁土地市场遇冷，房地产企业拿地意愿减弱，态度更加谨慎和务实，在土地供应与成交上均以工业用地为主。土地市场遇冷，有政策规划的原因，也与市场环境有关。
南宁经开区楼市添新军 广西隆凯2.96亿摘16亩地
By 朱思谕/广西华正评估
9月3日，位于经开区友谊路西侧、金凯路南面GC2014-076地块挂牌出让，土地用途为城镇住宅、批发零售用地，属于旧城改造地块，实际出让面积42257.04平方米(折合63.386亩)。广西隆凯房地产开发有限公司最终以出让起始单价467万元/亩、总价2.96亿元摘得该地。
估价师观点：凭借去年白沙大道三座立交的通车，以及附近五象新区的规划利好，该片区的楼市价值得到显著提升。而在此之前，经开区内楼盘数量已经超过10个，如今广西隆凯房地产开发有限公司的进驻又将为为经开区楼市活力的提升提供助力。
兰州
8月新建房环比降29元/㎡,同比去年降185元/㎡
By彭飞/兰州中瑞评估
今年前8个月，兰州主城区新建住宅均价除3月、7月上涨之外，其他各月均在下跌。其中，1月7536元/㎡，环比下跌1.41%；2月7533元/㎡，环比下跌0.04%；3月7577元/㎡，环比上涨0.58%；4月7479元/㎡，环比下跌1.29%；5月7367元/㎡，环比下跌1.50%；6月7331元/㎡，环比下跌0.49%；7月7364元/㎡，环比上涨0.45%；8月7335元/㎡，环比下跌0.39%。
估价师观点：虽然近年来，兰州住房市场供应量明显放大，但受制于兰州“两山夹一河”的空间布局，使得核心区房屋供应量并不大，预计在兰州市放开限购政策之后，兰州核心区的房屋需求会依然旺盛，区域价格分化将显现出来，好地段的房屋依旧抢手。
8月楼市成交量环比下跌46.8%，松绑后楼市走向何方
By彭飞/兰州中瑞评估
数据显示，8月份，兰州新建商品住宅成交面积26万平方米，同比上涨6.1%，环比下跌46.8%。在中心监测的30个典型城市中，居环比跌幅榜首位。而从成交套数来看，8月兰州成交量为2380套，远低于7月的4568套。就在同一天，兰州市正式取消限购令。（数据来源：云估价数据中心）
估价师观点：兰州库存压力增大后，救市也是追随大部分城市的做法，对此应有三方面的理解。1、短期去库存以及缓解房企的资金压力。2、理顺部分高库存地区的项目，尤其在兰州新区，要促使外来人口和市区改善型购房者积极入市。3、建立长效机制，实现兰州房价的“低调”。目前兰州的房价偏高，尤其在地铁线路规划下，相应的炒房因素又有增加的趋势。
无锡
土地8月再现“0供应”
By王继雄/无锡东信评估
2014年1月，因受季节性因素影响，无锡土地供应市场本年度首次出现无土地挂牌出让的现象。2月开始出让用地面积逐渐增加，时隔半年，8月锡城土地市场无一宗地块出让，再次遭遇“0供应”现象。
估价师观点：2014年无锡土地供应计划指出今年市区土地供应总量为2064公顷，其中经营性用地计划300公顷，同比去年428公顷下降29.9%。截止8月底，滨湖区供地已超出计划出让面积，新区和锡山区均超过70%，惠山区和主城三区不足20%。可见，今年9至12月，惠山和主城区虽然成为土地市场的发力点，但出让压力明显增加。随着7月无锡限购政策的逐步放开，作为土地的直接购买者，开发商也同购房者进入观望期，土地市场因此陷入低迷，地方政府的供地热情更是逐年递减。
小长假捧热大户型
By王继雄/无锡东信评估
中秋小长假是无锡全面放开限购之后的第一个假期，同时也是传统销售旺季“金九银十”的第一个假期。与端午小长假相比，成交套数增加了50%。其中大户型炙手可热。
估价师观点：数据显示，中秋小长假期间锡城商品房成交318套，其中商品住宅成交305套，占比达95.91%；商铺成交10套；办公成交3套。成交商品住宅房源以大户型为主，成交套均面积达112.46平米，高出平常时期约10多个平米。其中太湖新城的几大改善型楼盘在这个小长假客户来访量均较为可观，如苏宁悦城小长假成交达10套，其中包括93平米的两房和127平米的三房。小长假期间，改善型客户置换意向居所的行为更加强烈。（数据来源：云估价数据中心）
杭州
微甜：回暖的“甜头”能持续多久？
By POT/浙江众诚评估
据不完全统计，9月杭州市区将有54个项目开盘，其中首开楼盘有34个。一些新板块，如桃源板块、蓝孔雀板块，都将迎来板块内多个楼盘首次开盘，定义板块价格。另外，杭州主城区限购全面取消后3天，成交量暴涨，分别达到了266套、356套、313套。到了第4天，又迅速回落至百余套，此后就一直稳定在这个水平。同时，价格运行平稳，甚至小幅下跌。二次解除限购的效应似昙花一现。
估价师观点：当前的市场只能说是“微回暖”，成交量上来了，但价格还在低位徘徊，甚至将进一步筑底。同时，我们也应该看到库存依然高企，供需失衡严重。更有甚者，还有不少干扰因素作怪。在这样的情况下，回暖的“甜头”究竟能否延续依然不能下定论。
洛阳
桥通路畅楼市兴 洛阳水岸生活别样“红”
By 田豪飞/洛阳鼎坤评估
8月，我市启动了新一轮洛河水系综合整治工程。该工程以打造“华夏文明第一河”为定位，将自西向东依次在洛河市区段打造郊野生态段、创意产业段、城市活力段、历史文化段等四大水景主题公园，创建洛阳城市新名片，增添旅游休闲新景点，建设中原经济区最佳宜居地。洛河两岸的“白金级”居住带，将是该工程最大的受益者。
估价师观点：“白金级”居住带在洛河市区上游段是迄今沿河板块最活跃的区域。交通利好也促进了这条“白金级”居住带的“东进”与核心区新成员的加入。近两年，伴随着滨河北路等干道的打通，洛河北岸的老城区、瀍河回族区也迎来了期待已久的水岸生活，而涧西区，更因此诞生了一小批绝版水岸生活样本……而谁又敢说，新一轮洛河水系综合整治工程的启动，不是这条“白金级”居住带面临的又一次好时机？
【政策风云】
郑州
河南3到5年后农村集体土地上房屋可发房屋所有权证
By谭韫浩/河南正源评估
近日，《河南省农村村民住宅建设管理办法》已经开始公开征求意见。力争用3到5年时间，完成全省集体土地上房屋确权发证工作，为保护农民合法权益提供政策依据。根据“意见稿”，村民个人建房一般只能建设限额以下住宅，即：3层(含3层)以下以及投资额在30万以下或者建筑面积在300平方米以下的住宅。并且必须取得乡村建设规划许可证，并严格按照乡村建设规划许可证的要求建房。今后，农村村民一户只能拥有一处宅基地，如果村民想在原有宅基地之外申请新建住宅，那么他的原有宅基地将被村委会收回，如将原有住房出售、赠与他人，或者将原有住房改为经营场所，或者已参加集体建房，再申请建房的，一律不予批准。
估价师观点：出台这样的规定，就是为了给村民的房屋办理房屋产权登记打下基础，村民按照规定建设农村村民住宅，可以依法申请房屋产权登记，为保护农民合法权益提供了政策依据。房屋确权登记后，可以去银行办理抵押贷款，可以流转，直接增加了农民财产性收入。
兰州
9月3日取消楼市限购，全国7城市仍坚守
By 彭飞/兰州中瑞评估
9月3日起，购房人在兰州市购买商品房、二手房办理网签备案和房屋交易时，不再核查现有住房情况。新发布的“松绑令”全文不足百字，取消限购的简短解释为“为了进一步促进我市房地产业持续、健康发展，切实满足广大群众的住房需求”。自此执行了近五年的兰州房产限购令正式“松绑”，目前国内未取消限购的城市仅剩7个。
估价师观点：今年1至7月，兰州市新建商品房房价同比涨幅1.3%，环比总体呈现下降趋势。商品房价格环比接连下降意味着“限购令”已经完成了“抑制房价”的初衷，但随之而来的就是买方市场浓厚的观望情绪，“买涨不买跌”的俗语在商品房市场同样适用，取消限购也是想消除这种观望情绪对未来房地产市场持续发展造成的压力。
潍坊
房地产经纪信用档案、规范房地产经纪机构
By 张明宝/山东金庆评估
为加强对房地产经纪机构的管理，规范房地产经纪行为，近日，我市出台了《潍坊市房地产经纪信用档案管理办法》。一是对经纪机构及从业人员采取记分制。 二是信用发布。市、县市业务主管部门负责房地产经纪信用档案数据库建设，并定期对外发布。区、开发区业务主管部门负责本行政区域内房地产经纪信用档案的采集、审查、扣分、上报等工作。
估价师观点：房地产经纪信用档案的建立，不仅可以规范行业行为而且可以提供给消费者在购房时有力的参考依据，维护消费者的合法权利。同时将促进企业规范经营，提高业务素质和服务水平，更好地服务于市场和百姓。
石家庄
石家庄买房或将增加治污成本
By马永红/河北嘉泽评估
一般来说，房屋价格=房地产开发成本+企业利润。但现在，房地产开发因为新的国家政策可能要面临一项新的成本——污染场地环境修复，而由于种种原因，这项成本很可能要算到房价中由消费者来承担。
估价师观点：治污成本转嫁由购房者承担，将迫使房价上涨，进一步提高消费者购房成本，抑制部分刚需需求，随着购房者进一步减少，市场竞争会更加激烈，房价也许会出现松动。
冀发行地方债优先用于棚户区改造
By马永红/河北嘉泽评估
发行地方政府债券是省财政厅发挥地方政府筹融资功能，借力助推经济发展的重要举措。按照省人大常委会批准的资金使用方向，2014年募集的地方政府债券资金将加大对改善民生和经济结构调整的支持力度，优先用于棚户区改造等保障性安居工程建设、普通公路建设发展等重大公益性项目支出。
估价师观点：棚户区的改造会解决很多人的住房问题，从而降低了对商品房的需求，一定程度上改变了供需关系，所以房价会有一定程度下降。
洛阳
洛出台《经济适用住房定价成本监审办法（试行）》
By田豪飞/洛阳鼎坤评估
依据有关法规和原则，八类费用不得计入经济适用房开发成本：
1、经济适用房小区内经营性设施的建设费用；
2、小区规划红线以外的市政配套工程费用；
3、开发经营企业留用的办公用房、经营用房的建筑安装费用及应分摊的各种费用；
4、各种与住房开发经营无关的集资、赞助、捐赠和其他费用；
5、各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款；
6、由政府负担和按规定已经减免以及其他不应计入成本的费用；
7、因违规违章造成事故而产生的费用；
8、由于开发单位自身原因，造成的费用增加且超过社会公允水平的费用。
估价师观点：经济适用房各项建设费用的明确，有利于经济适用房价格的持续稳定，杜绝了不合理的费用分摊。
如果您有任何意见或建议，请联系邮箱zhangmk@fxtcn.com，谢谢。
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