发表时间：2014年09月23日 来源：云估价全国成员
估价师观察（第6期）
内容组织：云估价全国成员 监制单位：深圳房讯通信息技术有限公司 发布日期：2014-9-23 ============================== 亲爱的读者，我们最近留意到邯郸的楼市出现了比较大的问题，有业内人士认为可能会影响到部分二三线城市，我们各地编者也对当地的楼市做了汇总，具体情况似乎也不太乐观，那么您是怎么看待的呢？我们又应该如何应对？欢迎投稿，发表您的高见。下面请看各地资讯。
【市场动态】
“金九”第2周成交量仍低迷 By张明宝/山东金庆评估 统计数据显示，潍坊市第2周住宅成交507套，环比第一周546套下跌7.14%。其中，潍坊六区二手房住宅均价出现三涨三跌的态势。关注度较高的两区奎文区均价5204元/m²、高新区均价4906元/m²环比上周跌幅分别为0.15%和0.30%；经济开发区、坊子区均价分别为4481元/m²和4614元/m²，涨幅分别为0.25%和0.07%。
估价师观点：虽然奎文区跟高新区楼盘均价出现不同的下跌但其受关注程度依然位居榜首。可以看出开发商“以价换量”的优惠促销方式还是有一定的成效。估价师认为，潍坊市交易活跃期可能会随着开发商更大力度的优惠而出现延期。
郑州 9月份第2周商品房量降价升 By 谭韫浩/河南正源评估 9月份第2周中心城区商品住宅供应面积21.90万平方米，郑东新区已连续三周未有新增供应。中心城区商品住宅销售560套，销售均价9010元/平方米；郑东新区商品住宅销售94套，销售均价7810元/平方米；截止本周市区商品住宅存货557万平方米，按目前去化速度计算，大概需要8.5个月才能消化完。
估价师观点：从本周数据看，中心城区和郑东新区商品住宅供应量明显下降，估计全月只有8月份的60%，销售量也呈下降态势，但销售价格却有较大幅度上升；商品住宅存量只比上周大约增加了8万平方米，去化周期环比上周基本持平。在传统的“金九银十”旺季里有这样的销售数据也算不错，房子少买了，可收入增加了，开发商不知能不能松一口气。
洛阳 市民观望情绪浓 房产市场人气不足 By田豪飞/洛阳鼎坤评估 9月份上半月有20多个楼盘推出狂欢促销活动。君河湾、大曌国际、圣域蓝湾、美伦山水华府、建业龙城等知名楼盘频频发出的“邀请函”和同步推出节假日优惠。购房优惠从单套5万元至12万元，盛唐至尊优惠力度达到单套23万元,力度空前.但市场观望情绪加重，加上绵绵秋雨不停，“金九”现已过半，但洛阳楼市依然不温不火。
估价师观点：很多开发商都觉得9月、10月是比较好的月份。不过，无论开发商是否降价促销，市场想恢复到以前年度旺季旺销或火爆上涨的局面很难。“以价换量”情况增多，销量“稳中微升”，很可能是“金九”楼市最真实的答案。
石家庄 8月石市房价环比降幅再创新低 By 马永红/河北嘉泽评估 9月18日国家统计局发布70个大中城市住宅销售价格变动情况，数据显示，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有68个，持平的城市有1个，上涨的城市有1个。石家庄房价1月到8月环比涨幅逐月减少，其中4月起，环比房价涨停，5月起出现下滑，降幅0.7%，8月创2014年最大跌幅，环比下降1.2%。
估价师观点：年内去库存仍是大部分房企的首要任务，故以价换量仍是市场大趋势，在多数城市，价格下行仍可能持续。从近期市场反应来看，随着限购限贷政策的逐步放松，需求相对旺盛的大中城市房价的下降空间将相对有限。
石出让土地11宗 二环内地块高溢价成交 By 马永红/河北嘉泽评估 9月17日下午，2014年石家庄国有建设用地使用权公开出让活动举行，涉及11宗土地，总面积约714.91亩。最终四宗地流拍，7宗地成交。其中【2014】050号地经过137轮竞价以2.215亿元成交,溢价率高达65.3%，其他地块均底价成交。
估价师观点：由于今年上半年以来楼市成交趋冷，房企资金回笼情况不理想，因此购地趋于谨慎，购地金额处于低位徘徊。从目前市场趋势看，下半年房企拿地有可能继续萎缩，企业进入保守状态。由于[2014]050号块位于槐安路南、香榭苑东，为住宅商服用地，区位优越，而且是二环内难得的一块净地，故其竞争激烈并溢价成交亦在意料之内。
兰州 兰州8月住宅均价跌幅减小 环比下跌0.3% By 蒋晓婧/兰州中瑞评估 据国家18日发布的8月新建商品住宅价格指数显示：兰州8月份房价继续走低，环比7月下降了0.3%，同比2013年8月，兰州房价下降了0.2%。从价格指数来看，兰州楼市90平以下的住宅环比下跌了0.2%，而90平—144平米的住宅价格环比下跌了0.3%，144平米以上住宅价格则下跌了0.7%，呈持续下降趋势，总体跌幅较上月有所减少。
估价师观点：虽然兰州取消限购政策，并没有给房地产销售成交带来明显的量的增幅，但毕竟限购放松是对当前走弱的房地产市场的一种提振。从兰州市价格指数来看，90平米以下的刚需住宅价格下跌幅度最小，也就说明了兰州楼市整体价格虽然都在下降的境况下，刚需住宅仍是助力购买房型。
兰州市四区租售比基本合理 By 蒋晓婧/兰州中瑞评估 对兰州市四区租售比的调查显现：兰州市四区平均租售比为1:295，介于国际上认可的1:300~1:200的范围内，且临近下限。其中，七里河区的租售比最高，为1:291，其次为城关区和西固区分别为1:292和1:294，租售比最低的是安宁区为1:305。整体来看，兰州市的租售比基本合理，虽然安宁区租售比小于1:300，但是超出幅度不大，表明兰州市住宅价格基本合理。
估价师观点：从兰州市四区的租售比可以看出，兰州市房价上涨速度高于租金上涨速度。其中，安宁区存在一定的房产泡沫显现，应对该区域租售比进行实时监控，注意控制房价上涨的幅度，谨防房价过高造成泡沫，与此同时也应关注其他三区的房价及租售比情况。
无锡 大户型商铺成交见长，价格回升 By 王继雄/无锡东信评估 2014年8月，无锡市区商铺成交411套，环比下跌109套，成交面积为4.09万平方米，环比下跌0.06万平方米，跌幅1.38%，同比则上涨4.87%，成交均价14620元/平米，环比上涨35.08%
估价师观点：8月商铺的成交量的基本与7月持平，跌幅不是特别明显，但是成交套数却明显比7月少，主要原因是成交的商铺以大面积为主。200平米以上的成交量达到1.7万平方米。价格方面，本月20000至30000元/平米的商铺成交量上涨明显，且top10中，均价超2万的项目有3个，导致8月的成交均价上涨巨大。在成交项目排行中，滨湖区的荣御华府、南长区的恒威中央领地以及崇安区的红星国际广场成交较为突出，位列成交量前三甲。
紫金•伴山【御山前】开盘两月，去化过半 By 王继雄/无锡东信评估 随着8月30日起住房限购政策的解封，紫金·伴山140-200㎡的大户型迎来了良好的时机，自7月份开盘以来推出的200套房源已经售出一百多套，去化过半，销售状况良好。
估价师观点：7.19日，紫金伴山加推御山前房源，包括140㎡、180㎡和200㎡户型，均价12000至13000元/㎡。该项目总建筑面积13.2万㎡，占地面积7.71万㎡，二期共16栋楼，物业形态包含小高层与洋房，绿化率达50%，容积率约为1.7。根据面积段可以看出，项目定位主要客群仍然是改善型购房者，此次提前一个月开盘在市场中发布信息，可见，开发商早已预知限购政策取消大致节点，为其快速占领先机做了良好的准备。
南宁 博览会国内经济合作项目集中签约 共签订项目100个 By 朱思谕/广西华正评估 9月17日，第十一届中国—东盟博览会国内经济合作项目集中签约仪式在南宁举行，共签订国内经济合作项目100个，参与本场签约的国内省区市达20个，创历届之最。其中，南宁市8个项目参加集中签约，总投资达102.61亿元。
估价师观点：与往届相比第三产业成为签约主导产业。本届签约的项目不同于往届，第三产业项目同比上届增长约50%。第三产业在签约项目中的比重提升和增速居前的明显变化，表明中国—东盟博览会投资促进活动发展进入一个新的时期，从投入型经济合作阶段进入到效率推动型经济发展阶段。
江南区 4个项目签下197亿元大单 By 朱思谕/广西华正评估 江南区17日举行了2014年招商推介会暨项目签约仪式，当天江南区共有富士康配套商业项目、壮乡河谷农业产业园建设项目等4个项目成功签约，其中五一中路片区棚户区改造项目被广西保利置业集团签下，最快明年可动工建设。
估价师观点：在之前推介会上，城区相关负责人共推介了5个方面投资方向，共计27个项目，总亩数逾15000亩。其中五一中路片区棚户区改造项目花落房产大鳄广西保利置业集团，据该集团现场负责人透露，整个棚户区改造项目占地2000多亩，保利集团计划投资150亿元精心打造。
杭州 萧山变革：多元化项目 多样性选择 By POT/浙江众诚评估 从去年开始，外来房企纷纷进驻萧山，19日亮相的萧山住博会就如同现今萧山楼市的一个缩影，曾经的萧山楼市孤岛局面一再被新晋房企所打破，称霸多年的本土房企与外来开发商展位如今规模相当。而住宅也不是逛展会的唯一选项，商业地产和养老地产已成为了展会的新亮点。
估价师观点：虽然传统的自给自足萧山楼市时代一去不返，但萧山知名的几家本土房企也依然想捍卫主权，带来了不少热销的项目及全新盘参展。同时新进房企也增多，给萧山本土购房者带来了更多元化的选择。商业养老地产是本展会的新亮点。
楼市虽然暂时低迷，但是生活还是得乐观的嘛~下面几则政策变化可能您会有兴趣哦~~
【政策风云】
郑州市规划局：追缴土地出让金 By 谭韫浩/河南正源评估 为进一步加强经营性土地管理，规范已签订土地出让合同的土地建设行为，解决因历史遗留建设项目容积率调整土地出让金欠缴问题，郑州市近期出台土地出让金追缴工作实施方案，各相关部门加强协作配合，对欠缴单位进行严格规范，依法依规、限时全面清收。决定从2014年8月份起至11月15日,对自2005年以来因容积率调整未足额交纳土地出让金的项目建设单位,区分不同情况,分类提出追缴意见。
估价师观点：我国目前国有土地资产收益占财政收入的比例较高，大体稳定在20%~25%之间，此次专门针对2005年以来因容积率调整而欠缴的建设项目进行整顿，可见前几年超规划建设、未批更改容积率现象应该十分严重。有意思的是，刚刚过去的8月份中，郑州市土地出让金征收全国排名第7位，征收41.4亿元，同比增长了290%。
潍坊 第二波救市瞄向刚需房贷、复苏要看信贷脸色 By张明宝/山东金庆评估 “信贷是否松动，将成为判断未来一年内楼市走势的最关键因素。”中原地产首席分析师张大伟在接受《证券日报》记者采访时直言。他表示，限购政策的放开在一定程度上刺激了楼市成交量的回暖，但囿于贷款政策，大部分购房者还是选择继续观望。从全国范围看，限购与否已经不是影响楼市的关键政策。信贷是否放松是关键因素。
估价师观点：潍坊市没有第一轮取消限购政策的影响，所以潍坊市楼市一直处于不温不火的状态。虽然潍坊基准利率重现但也只是部分银行、特定用户的政策，普及程度并不高。所以房地产市场的真正复苏也要看信贷方面的松动。
洛阳 洛阳成为河南省新型城镇化综合试点城市 By田豪飞/洛阳鼎坤评估 日前，国家11部委联合下发《关于开展国家新型城镇化综合试点工作的通知》，确定了全国62个地区作为新型城镇化综合试点。其中，洛阳成为河南省新型城镇化综合试点城市中唯一入选的省辖市。按照有关方案，到2017年，洛阳将以实施居住证制度为引领，探索建立有关农业转移人口落户市区的各项机制，使符合条件的农业转移人口享受到完全的市民待遇。
估价师观点：洛阳成为河南省新型城镇化综合试点城市，对户籍制度的改革，将会大幅提高城市人口的吸附作用，加速洛阳的城镇化建设速度，对稳定房地产市场价格，有利于市场的可持续发展。
兰州、杭州、洛阳似乎有新的城市规划哦，请看~ 【规划动向】
国内首条穿越黄河地铁 兰州地铁隧道月底开建 By 蒋晓婧/兰州中瑞评估 兰州兰州市轨道交通穿越黄河初定于10月20日前后首发，首台盾构机本月底到位，组装后10月中旬下井，率先掘进右线；第二台盾构机10月底到位，11月份下井，掘进左线。此次穿越的盾构机长96米，直径6.48米，穿越将以迎门滩站为起点，马摊站为出口，全长1.9公里，区间埋深在26米至42米之间。为了保护城市环境和实现废水再利用，在盾构机施工作业过程中还配套了第三代淤泥处理系统。 估价师观点：迎门滩至马滩地铁隧道埋深处最深达40米，右线长1906.567m，左线长1908.029m，其中左右线各穿越黄河404米。由于黄河地下情况较为复杂，碎石多且大，因此该区间最大的施工难点是穿越黄河。
杭州 杭州“公交都市”蓝图：地铁站边100米内就有公交站 By POT/浙江众诚评估 杭州市规划局目前组织开展了杭州市《“公交都市”实施策略规划研究》的编制工作，上周五，他们又专门开了规划研讨会，邀请热心市民、行业专家及相关部门代表等参加，讨论听取各方对“公交都市”建设策略及规划的意见和建议。当然，这个公交是一个大概念，它包括了地面公交、轨道交通、公共自行车、水上巴士、出租车等各种公共交通方式。
估价师观点：公交都市的概念，未来会渗透到各个区块中。拿湖滨地区来说，专家们针对目前存在的问题，就提出一些建议。比如，地铁与公交无缝换乘，公交场站、停靠站尽量接近地铁站点，保证换乘距离在150米以内；以龙翔桥地铁站为核心，打造“长生路、学士路、平海路、仁和路”四大串联西湖慢行专用通道；保障公共自行车100米半径全覆盖。而在停车方面，结合区域内公共停车场如妇保南停车楼、国货路停车场等的建设，部分路内停车泊位将逐步减少，空出来的道路资源，将分配给公交、慢行等绿色交通方式。
洛阳 洛阳地铁规划进入快车道 By田豪飞/洛阳鼎坤评估 《洛阳城市综合交通发展战略规划》 已通过省发改委审批，并于2013年8月30日上报给国家发改委进入到专家评审阶段。如能通过审批，洛阳将成为中西部地区除直辖市外第一个建设地铁的非省会城市，地铁1号线计划于2016年开工建设。洛阳地铁1号线：起于谷水西，途经中州西路、西苑路、南昌路、伊洛路，止于伊河南，全长30公里（长远规划将延伸至偃师）。
估价师观点：洛阳地铁1号线如能按期建设，洛北地区东西大动脉的公共交通状况将获得极大改善，并对沿线1公里范围及东西城市边缘区房地产项目的发展产生重大影响。
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