发表时间：2014年09月29日 来源：云估价全国成员
估价师观察（第7期）
内容组织：云估价全国成员
监制单位：深圳房讯通信息技术有限公司
发布日期：2014-9-29
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国庆长假就要来了！！读者是否已经踏上回家的路上呢？已经计划好怎么安排了么？假日前我们为你送上第七期的资讯~祝节日愉快~~
【市场动态】
兰州
兰州"限购松绑后时代" 谁将引领"楼市回暖大潮"?
By 崔玉梅/兰州中瑞评估
房管局9月3日发文取消限购，很多兰州地产人士认为兰州取消限购是大势所在。2014年兰州房价起伏不定，主城区房价居高不下，取消限购从短期来说还是影响有限。但根据兰州市住房保障和房地产管理局统计，从9月3日限购取消到9月16日期间，兰州市商品房网签量环比上涨60%，而外地户籍的购房量占到多数。且在兰州取消限购还不到一月时间，各大楼盘卖房火热。由此可见取消限购对兰州楼市还是有很大的刺激作用。从兰州二手房市场来看，截止9月21日，兰州二手房均价8967元/平米，环比上周上涨0.11%，同比去年上涨5.2%。就城关区二手房市场而言，自进入9月以来，均价9300元/平，均价回暖上升，环比上周上涨0.28%。
估价师观点：不管是因为楼市进入一年一度的“金九银十”盛季，还是源于取消限购，也不论外来人在兰州置业对楼市的刚性需求刺激，还是因为人们投资理财的需要，总之，进入9月份，兰州楼市一片“红红火火”的销售热潮，这都将带动兰州地产行业发展，促进楼市回暖，谁将引领“楼市回暖大潮”，等日后尘埃落定，必见分晓！
兰州新区已成投资置业的热土
By 崔玉梅/兰州中瑞评估
借助国务院批准设立兰州新区综合保税区这个大好机遇，当下，客商纷纷走进新区，来这里寻找商机。新区发展规划体系已经建立、1号加气站即将投入运营、2号生态湖即将建成。上月，由兰州鹏博投资有限公司倾巨资建设的“中央广场”项目浮出水面，昭示着要重新塑造兰州新区与现代化国际商贸城市相匹配的核心区位商业新形象。随着一批面向中西亚等出口企业将落户兰州新区；兰州新区热持续升温，并已经成为投资热土。
估价师观点：“中央广场”商业步行街位于未来新城市中心的核心商业圈，此区域聚集城市层峰人士及高档消费人群，是城市的流金淌银之地，代表城市未来发展的方向，也意味着“商业旺地”的巨大升值空间。因此，随着兰州新区的迅猛发展，这块投资与置业的热土日益明显，而在新区中央的首座地中海风格的商业步行街，必将成为炙手可热的投资置业首选。
南宁
金九最后冲刺楼盘以价换量扎堆开售
By 朱思谕/广西华正评估
据统计，27日开盘项目将近10个，推货量达到全月最高峰，其中有单盘推出千套房源,无论是单日开盘量还是推房量，也将为南宁楼市在第三季度内最多量的一次。进入金九，楼市以价换量的表现也更为明显。在城市核心位置的民主东一向主打“7”字头起，而今兴宁快环一带涌现“4”、“5”字头，发展势头最为火热的五象新区也涌现“5”字头房源。
估价师观点：以价换量的节奏和策略是带动市场最有效的砝码之一，南宁目前供应量大，新推盘量多，购买者相对理性，购买力释放不到位，开发商若想获得比较好的市场认可或业绩，比较有效手段是低首付、低起步价、低价入市等营销策略。
郑州
9月份第3周房地产市场快报
By 谭韫浩/河南正源评估
9月份第3周全市商品住宅供应面积9.78万平方米，其中郑东新区商品住宅供应面积2.11万平方米。全市商品住宅销售12.78万平方米，销售均价8512元/平方米；其中郑东新区商品住宅销售186套；市区二手住房成交面积7.22万平方米，成交均价7021元/平方米；截止本周市区商品住宅存量554万平方米，与上周基本持平。
估价师观点：从本周数据看，中心城区商品住宅供应量大幅下降，郑东新区商品住宅本月首次新增，销售量分别上升37%和64%，但市区平均销售价格却下降1.86%；商品住宅存量环比上周下降3万平方米。单周来看，开发商出货量大大增加，虽没有明确的降价宣传，但打折手段繁多，很大程度上促进了成交量的上升。
无锡
无锡首个“太阳能”保障房小区交付
By 王继雄/无锡东信评估
近日，随着保障性住房项目东璟家园A1地块交付，43%的绿化率、全沥青道路、小高层6层以上安装太阳能板……这些可以和高端商品房“叫板”的配套第一次出现在了保障房小区。
估价师观点：据统计显示，为了让更多的住房困难家庭圆上安居梦，无锡先后建成交付了广石家园、广益佳苑、民丰家园等共约260万平方米的保障房小区。2011年以来，又陆续交付了惠景家园、瑞星家园二期、新街家园、东璟家园(A1块)，共计近104万平方米的保障房小区，惠及3万余户居民。市保障房公司目前在建的东璟家园、毛湾家园，建设总量180万平方米。此次东璟家园A1地块房源交付后，今年12月底毛湾家园A地块1975套房源也将交付使用，东璟家园A1地块共包括1146户低收入家庭，住房均价约3900元/平米，与8月商品住宅成交均价7563元/平米相差近一半。可见，无锡保障房小区的质与量在飞速发展，一定程度上造成了目前商品住宅高库存的现状。
锡东新城集约开发聚人气
By 王继雄/无锡东信评估
历时半年，北京一家清洁能源销售公司沿着京沪高铁沿线考察，寻觅项目布点的理想区域。近日，这家企业落户无锡东大门，租下了锡东新城商务区创融大厦的一层1000平方米楼面，预计年销售达2亿元。
估价师观点：梅园至安镇的地铁2号线年底便将通车，加上已启用3年多的京沪高铁无锡东站，锡东新城日益显著的区位优势已吸引越来越多的外来资源，商务区为“双铁时代”订制的集约开发模式开始吸聚人气。据了解，京沪高铁在无锡地区的唯一站点，设在安镇;地铁2号线的22个站点中，锡东新城占了近三成，不辜负“双铁时代”难得的发展机遇。锡东锡城聘用美国SOM知名设计公司，将集约开发的理念贯彻到每个环节。此前不久，投资3亿美元的一个电商物流项目达成了与商务区的合作意向，亩均税收预计超30万元。可见，锡东新城正在向我们走来。
【政策风云】
郑州
河南将降低个人贷款首付比例 盘活公积金
By 谭韫浩/河南正源评估
省住房和城乡建设厅：全省各地将通过合理降低个人贷款首付比例，延长贷款期限，增加贷款额度，简化贷款程序，降低贷款门槛，丰富贷款品种等手段，进一步加大住房公积金个人贷款的发放力度。同时，简化办理手续，降低中间费用，缩短审批时间，不断提高住房公积金的服务能力。据悉，“70、90”政策也将被淡化，今后，各地在商品住房项目中，可不再对套型面积做统一要求，在优先满足首次置业的中小户型住房需求的原则下，允许企业开发建设满足各类市场需求的住房。（所谓“70、90”政策，指“新建商品住房中,建筑面积90平方米以下的住房达到开发总面积的70%以上”。）
估价师观点：任何一种商品的销售，都要有人买和有钱买。限购可以依靠政府一纸政令执行和取消，可银行不放水，钱还是流不到楼市中去。公积金当地政府可以控制，但覆盖人群具有局限性，就如郑州，建成的商品房70%都由市区以外人群购得，同时，商业贷款仍占主导地位。对于目前的市场来说，此项政策示范效应和表达托市决心方面，要大于对市场的实际影响效果。
南宁
南宁调整应税土地等级范围 对房价影响不大
By 朱思谕/广西华正评估
随着南宁经济的发展，城市规模不断扩大，一些区域的城镇土地使用税的等级单位税额标准与经济发展状况明显不适应。为此，南宁将调高房价较高区域土地等级，而原未纳入征税范围的嘉和城、龙岗新区、良庆银海大道—玉洞大道等新兴开发区将纳入征税范围。该条新政将于10月1日起执行。
估价师观点：新调整城镇土地使用税应税土地等级范围与房价没有必然联系，房价是根据供需关系决定的，而不是根据土地纳了多少税。事实土地成本在房产开发总成本中只占27%左右，而土地使用税，又只是土地成本上的一个小额税种，因此对于房价影响很有限。
潍坊
开征“房产税”或是未来楼市调控的大方向
By 张明宝/山东金庆评估
近日，财政部财科所前所长贾康发表《沪渝房地产税改革试点及其启示》一文，建议除独立别墅外，对第一套房都不征收房产税。“即使第一套房是300平方米的豪华公寓，也给予免税”。
估价师观点：估价师认为受中国传统观念的影响，作为居民必需品的住房，这些年房价一路飙升，甚至远远超过普通民众的购买能力，以至于抱怨者众，愤愤不平者众。房产税不但能调节收入分配和增加政府财政收入来源，还有助于引导居民合理住房消费，更能抑制投机炒房，以便房价能够逐渐回归理性。
石家庄
石家庄9月26日起取消限购
By 马永红/河北嘉泽评估
9月25日，石家庄市住房保障和房产管理局网站发布通知，9月26日起，石家庄正式取消限购。通知内容称，“经石家庄市政府批准，自2014年9月26日起，凡在我市区域购买住房（含新建住房和二手住房）的，不再实行限购，在办理合同备案和登记交易手续时不再收取住房查询证明。”
估价师观点：由于当前商品住宅库存高企，银行信贷仍然没有实质性松动，“以价换量”渐成主流，短期内取消限购也难以对低迷期市场起到比较大的刺激作用。
【规划变动】
威海
撤市划区，市域一体化下文登房价走势初探
BY 李欣阳/山东大地评估
国务院于2014年1月25日以国函〔2014〕13号文批复山东省，同意对威海市部分行政区划进行调整。为做好有关工作，山东省人民政府于2014年2月27日以鲁政字〔2014〕48号发布通知威海市，通知内容包括撤销县级文登市，设立威海市文登区，以原文登市（不含汪疃镇、蔄山镇）的行政区域为威海市文登区的行政区域，威海市文登区人民政府驻天福街道文山路30号。另将原文登市的汪疃镇、蔄山镇规划威海市环翠区管理。要求行政区划调整涉及的行政区域界线变更，要按照有关规定在2014年8月31日前完成重新勘定，并将勘界成果报山东省民政厅。
估价师观点：文登撤市划区文件下达后，文登区房价走势图如上图所示，从图中不难看出文登市自三月份划为文登区后房价便呈总体上涨趋势，据统计，文登区均价主要仍集中在4k-6k阶段，威海市房屋总体均价已达到6k以上，已经归为环翠区管辖的文登区房价走势也可见一斑，尤其近两年对于文登区的规划和开发也在如火如荼的进行，飞机场和城际高铁的竣工通行以及文登区本身具有的温泉特色，也将起到一定的影响。
石家庄
国务院批复石家庄市行政区划调整
By 马永红/河北嘉泽评估
9月23日，石家庄官方正式公布石家庄市行政区划调整方案。调整之后，石家庄将由目前的5个市辖区变为7个市辖区，新增藁城区、栾城区和鹿泉区；撤销原桥东区，原桥东区所辖范围分两部分划入长安区和桥西区。
估价师观点：行政区划调整后原郊县区域可以受益市区政策利好和扶植，有利于加速区域基础设施、经济、环境等各方面的提升。区域基础设施的提升需要大量的资金支撑，该部分资金来源或将由土地财政收入予以平衡，因此，未来石家庄地价可能会有所上涨。
潍坊
我市新开65、89路两条公交线
By 张明宝/山东金庆评估
市公交总公司在9月22日新开通65路、89路两条公交线路,以方便市民顺畅出行。其中，65路运行区间为歌尔三期公寓——歌尔三期公寓,89路运行区间 为潍坊学院安顺校区——公交王谭枢纽站。65路、89路公交线路开通之后,将进一步覆盖卧龙街、玉清街、宝通街等城区公交盲区,方便沿途市民出行。
估价师观点：方便的交通路线对周边的部分楼盘来说不得不说是个福音，这意味着在原有公交线路的基础上，周边的楼盘再次注入了新能量。其中，公交线路周边新开楼盘包括安翡翠苑、德润左岸绿洲、金都时代新城、水印幸福城等。
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