估价师观察（第8期）

发表时间：2014年10月13日    来源：云估价全国成员

内容组织：云估价全国成员

监制单位：深圳房讯通信息技术有限公司

发布日期：2014-10-13

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因为宝贵的国庆假期占用了我们一个星期，小编就可耻地少发一期了~吼吼~~话说放假回来，最火的政策热点恐怕就是“认贷不认房”了，废话不多说，请看各地估价师的解读~~

【政策风云】

石家庄

央行下发《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》

By 马永红/河北嘉泽评估

9月30日央行出台新政放宽购房贷款，对结清贷款的二套房，贷款可享受首套房政策优惠；购买第三套以及以上住房可以使用贷款；首套房利率最低可七折。

估价师观点：央行、银监会发布系列政策，业内普遍认为，这对目前低迷的楼市是一大利好，开发商对救市还有期盼，限购放开后盼来了信贷新政，因此不愿意放弃利润。小编认为信贷放松执行在银行，在市场化背景下不会一刀切。所以即使放松，效果未必有想像中那么大。限购放松效果不好，限贷不能指望银行，想要取得销量眼前可能以价换量最实际。

杭州

杭州部分银行开始“认贷不认房”

By POT/浙江众诚评估

华邦地产、我爱我家等中介置业顾问透露，杭州目前已有中行、交行和兴业等银行开始执行认贷不认房新政。无论之前贷款购买的是一套房还是多套房，只要还清所有购房贷款，就可享受首套房贷款政策。贷款利率从之前的基准上浮10%回归至基准。首付比例根据住房面积不同稍有差异，面积在45-60㎡，首付40%;面积在60㎡以上的，首付为30%。

估价师观点：尽管央行放松房贷完全符合市场预期，但也要清醒地认识到央行挤牙膏式的刺激，完全只是为了托底，楼市不会因此走牛，只是底部被抬高。今年以来房地产投资、销售数据持续恶化，8月房地产投资增速同比增长13.2%，远低于去年全年的19.8%。另外，房地产销售回升是大概率事件。“认贷不认房”主要刺激了改善需求和部分投资需求，由于杠杆的提高，房价只要保持微涨，房产投资价值就比较高。

兰州

兰州“一房一价”悄然取消

By 刘镇昌/兰州中瑞评估

9月30日央行发通知，对首套房实行“认贷不认房”政策，即首套房还清贷款后，再买房仍可享受首套房的各项优惠政策，这是对深陷困局的房地产业注入了一剂超出预期的兴奋剂。据悉，兰州市在9月3日取消楼市限购的同时，“限价”政策也同时取消，这标志着，兰州楼市“限购”、“限价”政策目前已经全面解禁。

估价师观点：兰州市住房保障和房地产管理局有关人士称，今年兰州有500万平方米的供应量，房源多，市场价格下行。但是对于兰州未来的房价，相关人士认为，依然有上涨的空间，主要集中在市区和地铁一号线周边，而部分郊区的房价会仍有下跌的可能，但跌幅不应该期望过大。

郑州

河南限贷政策的松动已成事实

By 谭韫浩/河南正源评估

9月30日，河南五部门联合发布消息称：首套房认定标准为首套房贷款结清，再买房仍按首套认定，且贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。放宽住房公积金贷款条件。职工连续正常缴存6个月（含）以上，可申请住房公积金贷款购房。使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房，套型建筑面积在90㎡（含）以下的，贷款首付款比例可以不低于20%；套型建筑面积在90㎡以上的，贷款首付比例可以不低于30%。

估价师观点：郑州市从8月9号的取消限购，到9月30号的河南五部门联合发布的限贷政策的放松，短短一个多月的时间郑州楼市的变化不可谓不大。而这一个多月以来从取消限购到限贷政策的放松背后隐藏的是房地产市场供求关系发生的变化，要稳定市场，释放库存压力，就必须进行合理的相对应的政策调整才能达到稳定市场的预期目标。

南宁

南宁限购全面取消

By 朱思谕/广西华正评估

南宁住房局消息，从2014年10月1日起，南宁不再将居民家庭拥有住房套数作为购买住房(含商品住房，二手住房)资格审核条件，购房人在南宁范围内购买住房以及办理相关合同备案，房屋登记业务时，无需提供居民家庭住房信息查询证明。

估价师观点：之前南宁限购政策虽然有小型变更，但未没有全面取消，此次南宁取消限购实为大势所趋，全面取消限购除了释放本地购房者需求外，还能够把计划购买二套或三套房源的购房者，以及外地购买群体无限放大。此举对于市场进一步的回暖，以及成交量回升有比较好的促进。

好了，既然到处都开始放松贷款了，刚过去的市场究竟又有什么情况呢~~

【市场动态】

有乐观的~~

兰州

9月兰州新房住宅均价7256元/㎡，环比下跌1.08%

By 刘镇昌/兰州中瑞评估

据统计数据显示：9月兰州新建住宅均价环比下跌1.08%，跌幅再度扩大。据悉，9月3日，兰州正式取消限购，于此带来的并不是房价的上涨，而是成交量的小幅回升。预计，兰州各个楼盘会抓住银十佳机，继续让利跑量。

估价师观点：目前兰州市诸多新房主要集中在距离主城区较远的区域，这些地段房屋市场价格本身就比较低，这些低价楼盘的集中上市拉低了均价，但是核心区域的房价则并未明显下跌，区域分化现象日趋明显。小编认为，房企仍面临高库存、高负债的双重压力，10月将延续打折促销、以价换量的去库存策略，市场价格进一步下行。

国庆长假兰州楼市成交量攀升

By 刘镇昌/兰州中瑞评估

兰州取消限购，加之央行公布“认贷不认房”政策后，兰州楼市在国庆小长假期间搭上了“顺风车”，进入“小跑量”状态。据了解，受政策调整和开发商加大让利力度的影响，购房者入市情绪较浓，刚需型占到70%左右，改善型购房者仍旧以120平方米以上的大户型为主。而各大房企也是“铆足劲”赚人气赚财气，价格战、优惠战打得火热。

估价师观点：专家表示，目前是楼市的调整期，取消了限购，对外籍人员购房条件放宽，而解除限贷的消息一旦实施，则会大大降低多数购房者的准入门槛，此前一些因政策限制没有机会入市购房的群体，会在适当的时候入市，这部分力量将转化为成交量，或许会再次推高楼市的成交量。楼市整体是否回暖，还需要一个时期的观察。

潍坊

黄金周住房成交喜人

By 张明宝/山东金庆评估

2014.10.1-2014.10.7日黄金周期间，潍坊市住宅签约合计362套，签约均价4275元/m²，同比2013.10.1-2013.10.7日，分别上涨57.39%和7.36%。“银十”优惠补偿方式发力，成交乐观；环比9.24-9.30日，分别下跌52.18%和0.97%。而潍坊市二手房住宅挂牌均价为4842元/m²，环比微涨0.31%。

估价师观点：房地产企业仍面临高库存、高负债的双重压力，部分企业受销售业绩不及预期、运营压力增大的影响，10月份或将延续打折促销、以价换量的去库存策略，市场价格下行压力大。预售新开楼盘以其优惠的价格备受购房置业者青睐。

无锡

央行贷款新政尚未落地，国庆成交同比上涨28%

By王继雄/无锡东信评估

9月底，央行发布了《中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，《通知》言之凿凿，多项政策调整直指住房限贷，不过截至目前，无锡各大银行依旧无一作出反应。反观国庆七天的锡城楼市成交也略显懒散，观望情绪不减。但整体成交同比上浮，国庆期间，市区商品房共成交459套，成交面积4.8万平米，较去年同期分别上涨28.57%、27.66%。

估价师观点：今年的国庆，无锡商品房市场表现可谓令人惊喜。据相关数据显示，国庆期间，绿城玉兰花园成交1.05亿元、金科项目成交近1亿元、富力项目成交9000万元……无锡各大开发商迎来大丰收。从单个项目上看，少数楼盘如东渡海韵艺墅香颂湾、恒大绿洲、明发国际新城等成交情况较以往有着不俗表现，仅东渡海韵艺墅香颂湾一家在7天内成交面积就高达5639平米，一举攀上国庆7天锡城商品房成交排名的榜首；从区域看，国庆7天长假期间，惠山区和滨湖区成交面积均超过1万平方米。我们认为，正常的购房需求释放依旧是成交量增长的主因，而新发布的房贷政策调整在购房者眼中并没有那么诱人，各大开发商在国庆期间的优惠政策一定程度上促进了成交。

也有辛酸的~~

郑州

9月份第4周开发商的“一把辛酸泪”

By 谭韫浩/河南正源评估

9月份第4周全市商品住宅供应面积环比上周大幅增长181%，达到27.55万平方米，其中本周郑东新区商品住宅供应面积为零。全市商品住宅销售面积环比上周涨幅57%，达到了20.07万平方米，销售均价却下降6%，价格为8001元/平方米。截止本周市区商品住宅存量564万平方米，较上周小幅增长。

估价师观点：从本周数据来看，全市商品住宅供应面积大幅增涨，并且全市商品住宅销售面积也有不小的增涨，但是销售价格却是只降不增。而由销售情况来看，郑州“认贷不认房”的政策出台是刺激了商品住宅成交量的主要因素。目前开发商对于价格也是想涨而又不敢涨，但编者认为开发商的这把“眼泪”即将擦干，未来价格上涨的可能性很大。

还有不乐观的~~

南宁

国庆南宁楼市成交遇冷

By 朱思谕/广西华正评估

9月30日，南宁发布取消限购，业内人士称买房时机到，但从南宁市住房保障和房产局网站数据显示，国庆七天的网签数据并不理想，全市商品房成交量仅143套。西乡塘区7天共成交78套，是全市成交最多的城区；一直被“边缘化”的邕宁区后来居上，共成交28套，其他城区则不甚乐观。

估价师观点：房贷新政或能刺激购房者的购房欲望，但到出手买房这一阶段还需要过渡。所以短期内，市场大规模反弹的可能性较小，后期楼市走势如何仍要看信贷政策的执行情况。同时，网签数据实际上有滞后性，当日公布的成交数据并不能体现实际成交数，推后一周至半月的时间再来查看或能见成效。

威海

金九成色不足 四季度继续低迷？

By 赵海笑/山东大地评估

2014年第三季度结束，传统的楼市旺季“金九银十”也随之到来。受上半年楼市低迷状况的影响，2014年第三季度以来，新盘推盘量并没有因为“金九银十”而出现爆发式的增长，9月开盘数反而爆冷，观望气氛较为浓厚。根据网络数据监控显示，2014年第三季度楼市开盘数量为12个，较去年同比下降20%，成交套数亦不如人意。

估价师观点：9月威海商品房成交1858套，成交面积177739㎡，其中住宅成交1576套，占总成交85%， “金九”如很多人预料的那样再次失约。九月楼市未能转暖，这源自楼市整体低迷的大背景，更是因为购房者“观望”心态所致。金九已经褪去成色，银十是否能够带动本年度最后一个季度尚不可知，但根据我们对行业的接触，从目前整体环境、购房者心态及开发商态度三方面来看，银十回暖可能性较小。

当然也有不温不火的~~

石家庄

石市黄金周新房销售市场不温不火

By 马永红/河北嘉泽评估

小编小长假期间前往长安、裕华若干小区售楼部调研发现，今年十一黄金周期间前来看房、咨询的顾客比之前两月有所提升，但难以企及往年同期。现场各类促销活动、亲子活动等种类繁多，但实打实优惠降价幅度较小。

估价师观点：基于央行救市的利好，各开发商虚虚实实放出节后涨价的烟幕弹，对于黄金周期间优惠力度有所把控，即使所谓特价房也没有多么大的降价空间。另一方面购房者观望情绪依然未见好转，新政刺激出部分改善型需求，但这部分需求毕竟有限，且由于银行贷款利率优惠不一定每个贷款人都能享受，这部分需求转化为消费尚且未知，短期内石市放假大涨抑或探底都不太可能，房价或在双方博弈中波浪式前进。

杭州

市区经济适用房评估价公布

By POT/浙江众诚评估

杭州市区物价局、市财政局公布了今年杭州市区经济适用住房市场评估价格，此次公布评估价格及其标准，适用于2014年9月12日至2015年9月11日期间，经济适用住房购房人取得完全产权需补交的土地收益等价款的计算依据。

估价师观点：相比去年，经济适用房市场评估价整体小幅下跌，不过个别楼盘也出现了小幅上涨。大多下跌200-800元/平方米，个别楼盘上涨500元/平方米。

【规划动向】

潍坊

潍坊年内市区拆除278户危房，5年改造棚户区3800户

By 张明宝/山东金庆评估

此次整改主要涉及危房拆除、棚户区改造以及整治提升三方面。经鉴定为D级的危房,其承重结构承载力已不能满足正常使用需求,房屋整体出现险情,则需立即搬迁。在补偿方面,提倡货币化补偿,若居民选择现房安置,由相关区政府通过政府采购方式,集中采购部分商品住房进行现房安置,实现房屋搬迁“零过渡”。其中，2014年整治提升5个小区。

估价师观点：老旧小区改造工程的开展,有利于建立起市场化物业管理或业主自治管理的长效机制,更直接解决老旧小区“脏、乱、差”问题，彻底消除城市危旧房屋安全隐患，为居民营造环境优美、秩序井然、生活舒适的良好生活环境同时也将促进城镇化建设，加快城镇化步伐。

无锡

小区路灯电费全由政府买单

By王继雄/无锡东信评估

10月1日，《无锡市城市照明条理》正式施行，《条例》首次明确规定了住宅区照明纳入政府管理。《条例》规定建筑开发单位在光源的选择上禁止使用高能耗低效照明的产品。《条例》承诺城市照明设备发生故障时，一般在24小时内就能得到处理，复杂的故障则在48小时内得到处理。

这是全国首部城市照明地方性法规，这部创制性的民生立法更显民意，明确居住区内道路照明为功能照明，纳入城市照明体系统一管理，是无锡不同于外省市的惠民举措，回应了民生期盼。据悉，政府目前接管了中心城区和滨湖区大部分的住宅区路灯，《条例》的“出炉”让这些小区路灯从此有了法定性的“主人”。锡山区、惠山区和新区一直以来都是区级管理部门自行管理，未来也将逐步纳入政府管理。《条例》的实施使得以往路灯的产权和管理上混乱现象得以解决，同时在照明及维修方面给与了一定的规范，在节能和减少光污染方面有法可依。

如果您有任何意见或建议，请联系邮箱zhangmk@fxtcn.com，谢谢。

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