发表时间：2014年10月20日 来源：云估价全国成员
内容组织：云估价全国成员
监制单位：深圳房讯通信息技术有限公司
发布日期：2014-10-20
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话说上一回我们讲到政策热点“认贷不认房”，本期我们将“续集”给大家献上，且看各地估价师的解读~~
【政策风云】
郑州
限贷政策松动“续集”
By谭韫浩/河南正源评估
虽然有9月30日，由河南五部门联合发布关于促进全省房地产市场平稳健康发展的若干意见中首套房认定标准为首套房贷款结清再买房仍按首套认定，且贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍和10月10日建行带头，工行、农行等国有4大行纷纷宣布，支持百姓合理购房需求，执行房贷新政。但是郑州各大银行尚未有执行细则。
估价师观点：从9月30日新政策的出台到目前为止中国银行、农业银行、建设银行、交通银行、浦发银行、光大银行等各大银行对于郑州首套房房贷8.5折利率可以说是“神龙见首不见尾”，并且首套房房贷利率暂时上浮20%。目前情况在郑州的购房者看来无疑是干打雷不下雨，但编者认为政府政策的出台也一定会有相应的实施细则，只不过是时间问题。
兰州
兰州首套房贷利率未松动
By 蒋鑫/兰州中瑞评估
近日，据媒体消息称央行、财政部、住建部三部门出台了公积金“新政”，关于公积金贷款的多项新政策也受到了兰州市民的关注。由于三部门正式完整文件尚未公布下发，兰州的住房公积金政策尚无调整，待正式文件确定后，公积金管理中心会结合兰州实际情况积极调研并向社会发布相关信息。
估价师观点：在银行贷款渠道不畅的情况下，公积金贷款对中低收入群体购房需求有重要的现实意义，但长期以来，公积金的巨额存量与使用效率不高的问题一直饱受争议。调整公积金政策正当其时，对有效利用、激活公积金，满足中低收入群体购房需求有着积极意义。
洛阳
“认贷不认房”后：各银行房贷利率基本未变
By 田豪飞/洛阳鼎坤评估
目前洛阳市已有多数银行实施“认贷不认房”新政，若首套房贷款已还清，购置二套房可按首套房贷款利率算。但令人失望的是贷款7折利率新政洛阳市仍没有一家银行实施。多数银行表示：“目前只接到了认贷不认房通知，7折利率目前还没有通知，至于会不会实施什么时候实施还是未知数。”
洛阳各大银行利率基本没什么变动，除中国邮政外，其他银行首套房贷利率均保持在上浮20%年利率7.86。二套房首付60%，贷款利率多数仍保持上浮30%的贷款年利率。
估价师观点：笔者认为房贷利率的七折优惠只是一个下限，至于最后真正实施的优惠，估计也很难是七折，而且还可能对借贷者的收入及信用情况有或高或低的要求。
市民公积金贷款无需公证、评估费 只需缴纳担保费
By 田豪飞/洛阳鼎坤评估
目前，洛阳住房公积金贷款条件仍为职工连续、足额、按月、正常缴存6个月（含）以上，就可以申请住房公积金贷款购房；而使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房，套型建筑面积在90平方米（含）以下且相关手续完善的，贷款首付款比例可以不低于20%，套型建筑面积在90平方米以上且相关手续完善的贷款首付款比例可以不低于30%。现阶段在洛阳办理公积金个人住房贷款，不需要缴纳保险、公证、新房评估等费用。在签订担保合同时，只需要向洛阳市住房置业担保有限公司缴纳一笔担保费用。
估价师观点：洛阳公积金购房条件的放宽将刺激购房群体的增加，加之房贷新政认贷不认房的实施，洛阳楼市预计将会迎来小暖冬。
石家庄
三部门：实现住房公积金缴存异地互认
By 马永红/河北嘉泽评估
住房城乡建设部、财政部、人民银行联合印发《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》。三部门发文要求，实现住房公积金缴存异地互认、转移接续，并推进异地贷款业务；职工连缴6个月可向户籍地申请公积金房贷。
估价师观点：小编认为公积金新政对于房地产市场有正面助推作用。缴存公积金的职工可以更方便地提取公积金，方便大城市职工在家乡置业，并可能享受更高的贷款额度，由此可以激发职工购买住房的需求。但实际中新政落实有很大难度，首先很多城市实行的是按照公积金缴存额的倍数限定贷款额；其次异地公积金贷款手续等难度较大，且额度并不高。目前石市暂未执行三部门新政策。
非权威发布石家庄跨入二线城市 36个城市中排位13
By 马永红/河北嘉泽评估
“2013年中国城市分级名单(非港澳台)”是由《第一财经周刊》发起的2013年非权威最新城市排名，通过综合商业指数，从低到高进行排名。在400个中国城市中，评出了一线城市19个；二线城市36个，三线城市74个，四线城市76个；五线城市200个等。石家庄在36个二线城市中排位13，不仅正式进入二线城市行列，而且排位比较靠前。
估价师观点：小编认为最近几年，石市的发展很快，尤其是第三产业进入到了发展最好的时期，在生活便利、拉动内需、提高就业等方面体现得非常明显，尤其是最近的行政区划调整更进一步显示出了城市的发展潜力，石家庄正在向“国际庄”发展。与周边同级别城市郑州、太原、济南等相比，石家庄的房价还有一定上升空间。
无锡
第一个吃螃蟹的人
By 王继雄/无锡东信评估
今年五月，市房管局接到市民举报惠山区某楼盘违规销售，房管部门立即展开调查，确定该项目违法预售商品房45套，收取购房意向金、购房款等共计421.4531万元。因尚未获得预销售许可证就开始卖房子，市房管局对该房企开出4万多元的罚单。开发企业承认了其违法行为，并将预售收取的意向金、购房款全额退还购房人。
估价师观点：在大闸蟹热闹的时令，该项目可能感受到市场下行压力，担心意向客户流失，对企业资金回笼不利，贸然做了无锡第一个吃螃蟹的人。但法网恢恢，疏而不漏，违规必然会受到惩罚。依据《城市房地产开发经营管理条例》的规定，开发商预售商品房，必须先办理预售登记，取得预售许可证明。无证提前预售的，由主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，处已收取的预付款1%以下的罚款。市房管局依法向开发商开具了罚单——没收违法所得(所收取款项产生的活期利息)5087.51元，并处以罚款42145.31元。无锡房产部门对房企违法行为作出行政处罚，这还是首次。
南宁
南宁列入建住宅产业化基地试点示范城市
By 朱思谕/广西华正评估
为提高建筑质量，自治区住房城乡建设厅将制定全区建筑产业现代化发展规划，南宁与柳州率先列入试点示范城市，政府将协调出台减免相应税费、给予财政补贴、拓展市场空间等促进建筑产业现代化的激励政策大力推动建筑产业现代化，加快培育建筑产业现代化龙头企业。
估价师观点：以机器代替人作业，变“现场建造”为“工厂制造”，改“粗放式生产”为“精致式生产”，这是建筑产业现代化的重要标志。并且在此次规划中强调了关于监管力度的加强与综合执法机制的建立，工程质量问题将能得到有效整治。
【市场动态】
政策指导下的房地产依然有待“回暖”~
郑州
9月份商品写字楼和商业用房冰火两重天
By谭韫浩/河南正源评估
图一
【写字楼】销售8.95万平方米，比上月减少3.61万平方米；销售均价10976元/平方米，比上月上升94元/平方米。以销量来看：可以关注华强城市广场、郑东绿地中心和润丰水尚。
图二
【商业用房】销售10.30万平方米，比上月增加5.4万平方米；销售均价14339元/平方米，比上月下降3518元/平方米。以销量来看：可以关注锦艺商业广场、郑州电子电器产业园和中豪汇景湾三期。
估价师观点：由图一可以看出4—9月郑州写字楼的销售量处于持续下降态势，而均价也处于波动下降态势，不过降幅并不明显，但与1—4月的写字楼销售量先降后增相比，目前写字楼的销售市场已经趋于饱和，预计销售量和价格都不会再有大的波动。再看图二，商业用房销售量纵观1—9月，市场的涨势在5月戛然而止，由此市场开始进入缓降状态，同时价格波动幅度也较大。综合来看，不敢保证10月不会再成为第二个5月。
兰州
成交量 “峰底回弹”？下半年房市回暖有望
By 蒋鑫/兰州中瑞评估
据中指院10月9日发布数据，兰州新建商品住宅成交量为3260套，同比2013年9月成交的2811套，同比上涨了15.97%；环比2014年8月成交的1978套，上涨了64.8%。成交面积为34.98万平米，环比上涨了64.07%。
估价师观点：兰州楼市一直让人难以揣测。也许所处的发展阶段特殊，整个兰州房地产市场异常的敏感。就在2014年第三季度，兰州新建住宅成交套数就呈现了一种峰到底在回弹的现象。这种过山车式的动荡，使得广大购房者心悬观望，但各大地产商却看到了兰州地产商机无限。市场的回暖似乎已经开始显露，10月9日兰州“限购”、“限贷”、“限价”全面松绑，限购和限贷的松绑放开了一些投资者和刚需族的购买力，而限价则真正将房子这一商品交给了市场来主导，这一政策的发布，很大程度上会激活购房者的积极性，再给兰州房地产市场注入新的活力。
潍坊
“银十”第二周潍坊市挂牌均价微涨
By 张明宝/山东金庆评估
统计数据显示，“银十”第二周潍坊市挂牌均价4860元/m²，环比第一周微涨0.32%。按区域来看，奎文区、潍城区、高新区挂牌均价分别为5228元/m²、4447元/m²、4968元/m²，涨幅分别为0.33%、0.61%、0.34%；经济开发区、坊子区、寒亭区挂牌均价分别为4498元/m²、4561元/m²、3845元/m²，跌幅分别为0.02%、0.20%、0.06%。并且以752套的成交量，环比上周涨81%。10月上旬潍坊6楼盘获预售证1752套房源入市。
估价师观点：估价师认为优惠打折的楼盘数量又相对增加很多，一时间，潍坊楼市热闹纷呈。楼市的冷清状态虽然有所缓和，然而供求关系却表现失衡，库存高涨。
威海
3季度成交面积同比下跌95% 土地市场持续低迷
BY 赵海笑/山东大地评估
网络监测显示，2014年第三季度威海地区土地出让面积仅16.4万㎡，较2013年第三季度同比下降25.5%；成交面积3.63万㎡，同比下滑95.12%，成交总价3763.33万同比下滑98.09%。四季度至今成交依旧低迷。
估价师观点：当市场陷入低迷，销售速度下降、回款缓慢时，任何一家房企都会面临着资金周转紧张的问题，只要土地储备足够公司开发一段时间，留着现金过冬是最安全的策略。而且一旦销售不好，开发商必然放缓开工施工速度，以去库存为主，除非有特别好的价格优势或政策支持，此时都不会去盲目拿地，所以我们认为，土地成交低迷情况会继续持续一段时间。
南宁
南宁商住用地供应回暖
By 朱思谕/广西华正评估
伴随“银十”的到来，南宁土地市场逐步回暖，本月共有6宗商住用地入市。据统计，除了GC2014-075地块位于江南区同乐大道西侧外，剩余5宗地块均位于五象新区。此外，该六宗地块将分别于17日和22日挂牌出让。竞买申请人须整体参与三幅地块竞买活动，同时取得三宗地块的竞买资格；不接受单宗地竞买申请，且不接受联合竞买申请。
估价师观点：即便9月土地市场并不乐观，但随着销售高峰的到来，企业的资金回笼及土地储备的需要，政府很有可能在第四季度加大土地推量，企业也将可实现较大程度的资金回笼，拿地意愿势必增强，低迷局面将有所好转。
绿地11.8亿五象再拿地
By 朱思谕/广西华正评估
17日，位于五象新区平乐大道东侧GC2014-099地块，由绿地(香港)控股有限公司旗下子公司萃贤投资有公司竞得，成交单价336万元/亩，总价11833.5269万元。将打造智慧办公室字楼。绿地集团曾在去年11月拿下五象新区金融街核心地块；12月绿地全球第29座绿地中心落户南宁；今年6月13日开盘销8亿，创南宁写字楼市场奇迹。
估价师观点：绿地集团持续加大投资五象新区力度，表明绿地集团对五象新区的发展充满信心。目前，五象新区作为南宁重点打造的城市新区，“三纵三横”路网已基本完善，国内外大型项目陆续落成，经济聚集效应及综合性城市功能日益凸显，其已成为南宁最具开发潜力的供地热点。
杭州
主城新建商业地产可售超300万方
By POT/浙江众诚评估
随着城市建设进程的加快，杭州各大综合体、购物中心如雨后春笋般拔地而起，为城建助力的背后，却也有着高库存量和大片空置的现象。据统计，今年以来，杭州主城区新建商业地产新增供应面积占整体新建商品房的35.4%，但成交面积仅占整体市场的23.9%，供应速度明显快于去化速度。
估价师观点：截至2014年10月13日，杭州市主城区新建商业地产的库存量已超300万平方米，可售套数26171套，按照今年前三季度主城区新建商业地产月均6.6万平方米的消化速度，当下存量去化周期需46个月，整整为住宅出清周期（23个月）的2倍。其中，办公楼存量197.3万平方米，需43个月完成去化；而商铺出清周期更长，需时50个月，目前存量105.1万平方米。需注意的是，这些库存还仅仅是新申领预售证的项目可售，未包括土地新推数据，以目前的去化速度和未来伴随着越来越多的商业地产项目上市，商业地产面临着巨大的销售压力。
打造综合体更多的是考虑运营方式 而不是卖房子
By POT/浙江众诚评估
杭州综合体目前面临困局：规划体量无法用足够的消费支撑、项目间同质化竞争激烈、板块内部资源配比合理性受质疑……诸多问题无论是从大局上还是单体项目上，面临的困境历历在目。综合体本身也具有创造需求的能力，规划、定位、设计、创意良好的城市综合体可以吸引人流量，让外来人群可以更长时间的逗留。从根源上说，城市综合体需要培育过程，打造城市综合体更多的应当是考虑运营的方式，而非如何快速将房子卖出去回笼资金。
估价师观点：对于已经启动开发的综合体项目，给出一些建议：1、已经拿地的企业向国际或者国内有强大运作能力的公司来合作开发；2、再仔细对项目定位，开发商要寻求最佳化的操作方向。
从大格局上来看，政府要优化产业、创业环境才是从根本上解决难题的办法，吸引更多创业型人才、大企业落户杭州。若是能让大杭州人口从800万上升至1000万，且新增人口多为高学历高层次的优质人才，这才是消化目前过量的城市综合体的办法。
【规划动向】
潍坊
全市前9个月开工20450套保障房
By 张明宝/山东金庆评估
截至9月底,全市保障房项目开工率达到107.1%,开工20450套,建筑面积188.7907万平方米;基本建成率达到94.5%,建成户数8220户,建筑面积61.9627万平方米。下一步,我市将继续加强调度,确保年内任务目标的实现,并着重加强工程质量和安全生产管理,完善保障房分配体系,促进住房保障水平向更高层次推进。
估价师观点：加快建设保障性安居工程，改善城市低收入居民的居住条件，是重要的民生问题，对于改善民生、促进社会和谐稳定具有重要意义。还为今后扩大消费创造了有利条件。有利于城乡居民特别是低收入居民扩大消费。
无锡
地铁2号线本月底完成综合联调
By 王继雄/无锡东信评估
据市轨道办介绍，地铁2号线正开展综合联调联试，每天有四至八列车辆在线上试跑，整个联调联试将于本月底结束，随后开始一系列的工程项目验收，预计年底如期通车试运营。
估价师观点：地铁2号线西起梅园开原寺站，东至安镇站，线路全长约26.55公里，其中高架线6.55公里，地下线(含敞开段)20.05公里，共设车站22座，其中高架站4座、地下站18座。线路穿越了滨湖区、南长区、崇安区、锡山区、新区5个区域。2号线配属列车车辆23列(138辆)，现已完成车辆生产21列、到段调试18列、完成调试15列。通过1号线4个多月的运营经验，地铁2号线的开通将会充分借鉴1号线摸索出的经验，各方配合更加高效，设备系统安装质量、调试质量都胜出一筹。2号线的开通，缩短了锡东新城与市区的距离，片区房地产附加价值会在未来几年得到凸显。
如果您有任何意见或建议，请联系邮箱zhangmk@fxtcn.com，谢谢。
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